Page 87
DRIVING
|
Investiční rádce
WWW.CASOPISGOLF.CZ
85
Dalším zásadním negativem jsou nedo-
statky v nabídce a kvalitě, místy i ab-
sence komplexních podpůrných služeb,
jako je správa a údržba nemovitosti,
naplnění ubytovací kapacity (incoming)
a úklid. Kvůli tomu taková investice
může mít smysl pouze pro člověka, který
v části takové nemovitosti bude sám
bydlet a tyto činnosti si zajistí sám. V ta-
kovém případě ale nemůže být řeč o pa-
sivní investici, kterou většina investorů
vyhledává.
Druhou možností je pořízení dostatečně
velké nemovitosti, kde se již ekonomicky
vyplatí zaměstnat pro tyto činnosti pra-
covníky. V tomto případě se však bavíme
spíše o podnikání v hotelnictví, které vy-
žaduje určité know-how a zkušenosti.
Souvisejícím důsledkem je mnohem
vyšší pořizovací cena investice, která
opět omezuje skupinu potenciálních
investorů.
Z dlouhodobého hlediska představuje
problém také patrné zvyšování dostup-
nosti zahraničních středisek, která jsou
pro ta česká v mnoha ohledech nerov-
ným soupeřem. V dnešní době již není
problém narazit na nabídku týdenní do-
volené v rakouských Alpách se stejnými
službami za cenu podobnou či dokonce
nižší, než za jakou bychom pořídili týden
ve Špindlerově Mlýně.
Výzkum agentury Czech Tourism po-
tvrdil, že mezi roky 2010 a 2012 čeští
turisté citelně pociťují nárůst cen slu-
žeb v českých střediscích a zároveň do-
chází ke zvýšení poměru delších pobytů
(3–7 nocí), kde se řadě lyžařů již vyplatí
absolvovat delší cestu proti krátkodo-
bým pobytům (1–3 dny). Pokud budeme
předpokládat, že s ohledem na potřeb-
nou dovolenou a nedostatek času vět-
šina lyžařů uskuteční delší pobyt pouze
jednou za sezonu, může tento ukazatel
indikovat také to, že jestliže dříve jeden
lyžař uskutečnil za sezonu jeden týdenní
pobyt a 1–3 pobyty víkendové v ČR, dnes
už víkendový pobyt uskuteční třeba jen
jeden. V důsledku pak ten, komu se po-
daří zákazníka získat k sobě na delší po-
byt, „urve“ podstatou část jeho rozpočtu
na tyto aktivity.
Pro srovnání můžeme uvést situaci
z francouzských středisek. Metrová cena
nemovitostí je zde diametrálně odlišná –
1 m
2
apartmánu ve světoznámém stře-
disku Les 3 Vallées se může pohybovat
kolem 7 000 euro. Tyto částky je ale
potřeba vnímat v kontextu potenciálu
příjmů, který obdobná střediska nabízí.
Ve vrcholné sezoně není problém v po-
dobném typu apartmánu (3–4 lůžka)
utržit 1 500 euro za sedmidenní pobyt
(viz. booking.com).
Větší střediska (Tři Údolí, Val d'Isére, Alpe
d'Huez...) jsou často umístěna na úpatí
vyšších vrcholů, díky čemuž může vyu-
žitelná zimní sezona začínat v prosinci
a končit v dubnu. V hlavní sezoně mají
návštěvníci de facto garanci sněhových
podmínek, takže kapacity ubytování bý-
vají vyprodané. Statistika a stabilní po-
časí výrazně snižují riziko poklesu pří-
jmů z neovlivnitelných důvodů. Mnohá
z těchto středisek mají velmi dlouhou
historii, na základě které se lze vyvarovat
množství rizik.
Další nespornou výhodou je, že do
těchto proslavených středisek se ná-
vštěvníci často vydávají z mnohem vět-
ších vzdáleností a na delší dobu. Pobyty
proto připravují a rezervují s větším před-
stihem a méně často je stornují i v pří-
padě špatného počasí. Zpravidla také po-
čítají s většími rozpočty na útraty. Delší
doba pobytu zároveň snižuje jednotkový
náklad na získaného klienta a rovněž
náklady na jeho obsluhu (prádlo, úklid,
check-in/out...).
Neméně důležitou výhodou je to, že ob-
zvláště ve Francii jsou investiční horské
nemovitosti vysoce rozvinutým byzny-
sem, v rámci něhož funguje řada speci-
alizovaných subjektů a služeb. V každé
větší lyžařské vesničce najdete realitní
agenturu s dlouhodobou znalostí míst-
ního prostředí, jež vám pomůže sehnat
vhodné nemovitosti k investičním účelům.
Tyto fi rmy jsou připraveny na investory
ze zahraničí a často jejich služby zahrnují
i právní a daňové konzultace související
s pořízením.
Nejdůležitějšími subjekty jsou ale speciali-
zované incomingové a správcovské fi rmy,
jež po pořízení zajistí za určité procento
z tržeb veškeré činnosti od zajištění kli-
entů, jejich střídání, úklid, údržbu nemo-
vitosti atd. Tyto služby jsou k dispozici
jak větším objektům (hotely, chalety...),
tak drobným investorům vlastnícím je-
den apartmán. Díky této infrastruktuře
služeb lze investice i v řádech stovek tisíc
euro skutečně nazvat pasivními a téměř
eliminovat problémy související s velkou
vzdáleností.
Veškeré uvedené skutečnosti minimalizují
rizika a zvyšují komfort investora, aniž by
se to vždy muselo projevit na dosažitel-
ném výnosu. Před jakýmkoli rozhodnutím
investovat je ale vhodné si udělat analýzu
celého záměru.
PŘÍKLADOVÁ INVESTICE
Samostatný apartmán v rodinném cha-
letu poblíž lanové dráhy v klidné části
Les Menuires o rozměrech 36 m
2
s po-
řizovací cenou 234 000 euro. Příjmy za
rok očištěné od nákladů za správu, běž-
nou údržbu a incoming na úrovni cca
21 600 euro odpovídají cca 14 využitým
turnusům (nikoliv využitelným) při prů-
měrné ceně 1 500 euro/týdenní apartmán
(cca 4 lůžka). V tomto případě se roční
výnosnost takové nemovitosti na bázi ROI
může pohybovat okolo 8–9 % v závislosti
na úspěšnosti konkrétní sezony.
V tomto scénáři již může být zahrnut
i 1–2týdenní pobyt vlastníků ve vedlejší
sezoně. Zároveň lze počítat i s mírným
růstem hodnoty nemovitosti (víceméně
kopírujícím infl aci), který byl spolu s růs-
tem návštěvnosti zaznamenán dle de-
níku FranceToday.com a průzkumu fran-
couzského sdružení realitních kanceláří
FNAIM dokonce i v období ekonomické
krize v letech 2010 a 2011, ačkoliv pod-
statná část realitního trhu prožívala
těžkou krizi.
Pokud shrneme tyto aspekty, můžeme
při vhodných cenách nemovitosti a dobře
vybrané lokalitě považovat investice do
horských nemovitostí za celkem atraktivní
formu pasivního investování pro lidi ma-
jící vztah k horám a hledající dlouhodobé,
spíše konzervativní investice.
Autorem článku je Michael Jindra,
manažer investičního klubu InvestClub.cz.
Více informací na www.investclub.cz